yimby.no http://yimby.no/ yimby.no sv-se Thu, 11 Mar 2010 00:45:50 +0200 Copyright: (C) yimby.no 2010 http://yimby.no/ 15 Høringsuttalelse til Områdeprogram for Oslo Sentralstasjon med omgivelser http://yimby.no/2010/02/h%f8ringsuttalelse-til-omra_73.html Sun, 28 Feb 2010 21:56:00 +0200 http://yimby.no/2010/02/h%f8ringsuttalelse-til-omra_73.html Yimby synes etatens initiativ er godt, og er enig i at det på tross av mange uklarheter rundt fremdrift for ulike kollektivtiltak i området, er viktig å la området utvikles. Et av hovedformålene for planen bør uansett, etter vår mening, være ikke å begrense kollektivknutepunktets vekstmuligheter for fremtiden.

Yimby synes ikke området bør være avhengig av urealistiske veiforbindelser, med områdets gode kollektivdekning bør sterk fortetting gjøres uavhengig av en eventuell ny Ring1-tunnell. Trafikknettet bør heller i første omgang neddimensjoneres for å senke biltilgjengeligheten og øke myke trafikanters krysningsmuligheter. Yimby synes prinsipper fra Carl-Berners plass bør brukes på Ring 1. Indre by er kollektiv, og gang og sykkelbyen - derfor bør det ikke etableres nye tunnelsnarveier for å nå indre by. Kommunale samferdselsmidler bør heller benyttes for å øke kollektivtransportens fremkommelighet. Yimby stiller seg positiv til at Nylandsbrua reduseres bit for bit, i første omgang ned til nytt kryss med Schweigaards gate.

Yimby mener det bør være muligheter for å beholde trikken i Schweigaardsgate selv når etableringen av trikken i Bjørvika er realisert, da det er allerede 2 linjer som trafikkerer strekningen mot Ekebergbanen. Fremtidige linjer som Fjordtrikken og Kværnertrikken vil bare ytterligere aktualisere et behov for 2 traséer gjennom området. Etter hva Yimby forstår er begrunnelsen for å fjerne trikketraséen i Schweigaardsgate motivert av et ønske om større arealer for Vaterland bussterminal. Ved en flytting vil ikke disse ekstra arealene lenger være påkrevd.

Når det gjelder bussterminalens fremtidige plassering synes Yimby det er betenkelig at områdeprogrammet legges ut for høring før Ruters rapport er offentliggjort. Etter Yimbys syn bør en bussterminal kunne lokaliseres under Christian Fredriks plass og Opera-allmenningen nord for Dronning Eufemias gate, med nedfarter for busser knyttet til kollektivtrasseen i nevnte gate. Dette vil gi en god trafikkflyt, og knytte terminalen til hovedaksen i den nye sentralstasjonen. En slik løsning bør også tenkes løst med et areale for bussterminering på sydsiden av Dronning Eufemias gate, der mye undergrunnsareale kan tenkes utnyttet under det fremtidige vannspeilet og kanskje også Deichmanske bibliotek.
Om ROM eiendom ser det mulig å anlegge et underjordisk parkeringsanlegg, kan ikke Yimby se noen grunn til at en underjordisk busstasjon ikke skulle være like aktuelt i området. Et nytt parkeringsanlegg må sees som mindre viktig, og Yimby ønsker ikke å spekulere i hvor dette kan lokaliseres.

Yimby syns det er rett av etaten å ønske sette krav til antall dører og makslengder på ubrutte fasader. Dette er tiltak som vil gjøre område mer attraktivt å bevege seg i. Innføring av boliger er også veldig positivt. Yimby mener et velfungerende område må ha en god miks av funksjoner, derav også boliger.

Yimby mener Akerselven bør åpnes opp så langt det lar seg gjøre i første omgang, det innebærer en åpning gjennom Galleri Oslo og Brevsentertomta. Ved en overgang av sporområdet, mener ikke Yimby at en åpen kulvert er umulig å gjøre attraktiv, men Yimby mener likevel at etaten og elveforum bør se på muligheten for å trekke den opp i dagen ved pumping. Et annet aspekt er at man bør i like stor grad se på hvordan man ser for seg å ”trekke” fotgjengerne gjennom området på samme måte som elven, for å trekke byen over sporområdene, både i et kort og langt perspektiv. Kan turistene og folkemassene fristes til å følge elven fra Bjørvika og nordover? Det må være et mål å jobbe videre mot.

Når det gjelder lokk over sporområdet og ombygging av sentralstasjonen mener Yimby det er rimelig å avvente Jernbaneverkets utredning for kapasitetsøkning før eventuelt klarsignal og løsning velges. Etter Yimbys mening er en senkning av hele jernbanens sporområde ønskelig, da dette vil løse opp mange av flokene skapt av Kote-9-bebyggelsen og gi bedre muligheter for en integrering av bydelene nord og sør for sporområdet. Dette er det eneste av de nevnte alternativer vi tror vil kunne holde seg i et lenger tidsperspektiv enn 50 år, dersom en ser utviklingen av byen totalt sett i dag. Begrensninger for tetthet og kvalitet på uteareal ved nybygging på lokk over sporområdet (som foreslått i charetten) bør sees i sammenheng med mulighet for realisering av senkning av jernbanen, og etaten bør etter Yimbys syn strekke seg langt for å få gjennomført en slik mulighet på samme måte som boliginnføring i kvadraturen, da en tett by i sporområdet nødvendigvis er mindre negativt enn å videreføre dagens situasjon. En slik by vil kunne være et internasjonalt utstillingsvindu for miljøvennlig byutvikling, og gjenskapning av et bymiljø her vil kunne være en enda større image-endring for byen enn til og med Fjordbyen. Kanskje kunne et prosjekt for barnefamilievennlig byutvikling være interessant, med kvartalsbebyggelse med store og skjermede innergårdsarealer være spennende, i en by hvor særlig single, par og nyetablerte dominerer. I tillegg vil området kunne spille på nærliggende grøntarealer i Bjørvika, Middelalderparken, og særlig en forbedret Vaterlandspark.

Også i Schweigaards gate bør det åpnes for flere boliger, og ikke bare kontorbygg, slik som så langt er bygget og planlagt. Dette vil i større grad kunne legge til rette for at fotgjengerne kan ”ta tilbake” gaten, og vil være med på å gjøre gaten mer innbydende, kombinert med et mykere trafikkbilde, med flere krysningspunkter og gangakser for gående og syklister som reiser gjennom Schweigaards gate i dag.

Høyhus mener Yimby er ønskelig i hele planområdet med begrunnelse i estetikk og høyere utnyttelse spesielt i form av flere boliger. Selv etter etatens argumentasjon og et nedtrappingsprinsipp ser ikke Yimby argumentet for å begrense tilliggende områder til 30 og 42 meter. For en god fjernvirkning av høyhusgruppen, bør det heller tilstrebes flere høyder fra 50 til 90 meter. Det bør også sees på muligheten for å gi bydelen et signatur-tårn med svært gode arkitektoniske kvaliteter som kan strekkes høyere enn Plaza for å gi en god "Mont St. Michel-effekt" istedenfor at skylinen trappes opp mot en mer eller mindre massiv klump slik det vil bli med disse to bygg som høyeste i gruppen. God høyhusutforming innebærer kreativ utforming og spir/krone gir bygg gode kvaliteter i skylinen. Det er etter Yimbys mening ønskelig å gi høyhus ytterligere høyde hvis de kan tilføre skylinen slike kvaliteter, et høyhus av type ”brunost” er ikke ønskelig, slankhet og variasjon i former som trekant, sirkel kvadrat er ønskelig i tillegg til variasjon i fasadematerialer og topp (avslutning mot himmelen). Det er etter Yimbys mening ønskelig å etablere prinsipper som gir tilstrekkelig variasjon innenfor høyhusgruppen på samme måte som Barcode er gitt. Yimby mener tilgrensende historiske områder slett ikke vil bli forringet av moderne høyhus, dette er derimot kontraster som komplimenterer de eksisterende historiske bebyggelsesmønstre i Oslo Sentrum.
I bildevedleggene har vi med utgangspunkt i charette-prosjektet ”portal”, tegnet inn forslag for videre utvikling av høyhusrekken rundt Oslo S.

Yimby mener også at knutepunktet som detaljhandelsområde er ønskelig å videreutvikle for å konkurrere med Akershus’ store kjøpesentre som i utvalg og størrelse kan trekke kunder fra miljøvennlig transport til bilkø og parkeringshus hvis ikke Oslo S området holder tritt med utviklingen. I et slikt hensyn bør det sees på nye gågate-/handlegateakser fra Oslo S i nye retninger.

Også lyssetting må sees som viktig i Oslo S-området. I dag skaper mange lukkede gateplansfasader et mørkt gatebilde, i tillegg til at området nå og i de nærmeste år vil huse ”transportettaper” i form av lange broer og underganger. God lyssetting med sterkt, hvitt lys skaper en helt annen intimitet enn det industrielle oransje lyset som brukes som gatelys, og vil med god sannsynlighet gjøre området mindre attraktivt for skyggevirksomhet og hærverk.

Yimby ønsker for øvrig Plan og bygningsetaten lykke til med videre saksbehandlingsarbeid i et komplekst område, og håper at våre innspill vil bli tatt med i det videre arbeidet.

Bildevedlegg(2):
Mulig plassering av høyhus over sporområdet

Mulig fremtidig siluett


Bloggar om: , , ,

]]> Form eller funksjon i Bjørvika? http://yimby.no/2010/01/form-eller-funksjon-i-bj%f8_72.html Tue, 26 Jan 2010 01:58:00 +0200 http://yimby.no/2010/01/form-eller-funksjon-i-bj%f8_72.html Det foregår for øyeblikket en heftig diskusjon om Oslos nye byutviklingsprosjekt, Bjørvika, sin framtid. Selv om det helt siden arkitektkonkurransen har vært misnøye i mange deler av befolkningen fikk denne misnøyen en ny ventil da Riksantikvar Jørn Holme gikk ut mot det nye Munch Museet og den planlagte bebyggelsen på Kongsbakken, med den begrunnelse at siktlinjen fra Middelalderparken mot Akershus festning er historisk viktig og bevaringsverdig. Han har fått støtte fra mange hold, og det virker som at felles for all støtten er ønsket om å begrense utviklingen i Bjørvika i kraftig grad. Folk mener at det bygges for mye og for høyt, og særlig det planlagte Munch museet, Lambada og Operakvarteret, tidligere kjent som Barcode, får svi.

Det mange kanskje ikke er klar over er at det for øyeblikket foregår en lignende diskusjon i vårt nabolands hovedstad, nemmelig Stockholm. Der har en planlagt byutvidelse, Norra Station, skapt heftig debatt. Sentralt i debatten ligger to planlagte høyhus, et par tvillingtårn ved navn Tors Torn. Det hele startet da en kvinne under pseudonymet Ester Sand lanserte en underskriftskampanje mot utbyggingen. Begrunnelsene som ble gitt var at tårnene ville komme til å kaste skygge over det historiske byområdet Röda Bergen, og at Röda Bergen selv skulle utvikles. En kort titt her: http://www.yimby.se/2009/12/pressmeddelande-yimby-syn_847.html viser at påstandene rett og slett ikke var riktige. Dessuten viste det seg at ”Ester Sand” selv var boende i Röda Bergen, noe som stiller spørsmål om motivet for underskriftskampanjen var byens beste, eller hennes egen utsikts beste. Men selv om dette ble fastslått er fortsatt mange folk imot utbyggingen. Mange mener at tårnene er for høye og derfor ikke passer inn i Stockholms historiske miljø og skyline, og at det hele vitner om vanvittige ”manhattan drømmer”.

Hvis vi tar som et eksempel en av protestgruppene mot Bjørvika i Norge, ”Tilhengere av Riksantikvarens innsigelser mot Bjørvika”[1], som har 3000 underskrifter og 5300 medlemmer i en Facebook gruppe ser vi at de står for følgende:

Tilhengere av riksantikvarens innsigelser i Bjørvika skrev:

Vi som er enig med riksantikvar Jørn Holme at det ikke skal bygges for høyt og for mye i Bjørvika. Vi som slutter oss til Oslo Byes Vels høringsuttalelse. Vi som er i mot at landskapsamfiet ødelegges, ved å sette opp høyhus i strandkanten. Vi som vil redde Fjordbyen og stoppe Bjørvikamuren. Vi som vil ha en utbygging tilpasset Oslos topografi, kulturhistorie og særegenhet. Vi som vil ha en helhetlig byplanlegging, en utbygging vi kan være stolte av, og som vi med god samvittighet kan overlevere til kommende generasjoner. Vi som vil at politikere og bygningsmyndigheter må stoppe opp og tenke gjennom det hele på nytt.

Disse punktene er stort sett representative for det mange av motstanderne mot Bjørvika mener om utbyggingen. Hvis vi ser nærmere på disse punktene ser vi at av 8 punkter handler så mange som 7 kun om estetiske hensyn. Det ene punktet som er inne på noe annet er at de ønsker en ”helhetlig byplanlegging” men her blir det ikke spesifisert hva en helhetlig byplanlegging innebærer.

Det er dette som er likheten mellom debatten i Oslo og Stockholm. Det eneste som diskuteres er hvordan sluttresultatet kommer til å se ut, mens det er en kraftig mangel på debatt om hvordan området faktisk kommer til å fungere. Veldig mange snakker om høyde, overflatearkitektur og volum, mens det virker som at de gode argumentene for hvorfor utviklingen er lagt opp slik den er sjelden nevnes. Hvis Bjørvika gjennomføres slik planene var lagt opp, vil området når det er ferdig huse 20,000 arbeidsplasser og 5000 mennesker i et område som ligger i gangavstand til Norges største kollektivknutepunkt, Oslo S. De som bor og jobber der vil ha direkte tilgang til kollektivtransport som med flytoget enkelt og bilfritt kan bringe dem til alle steder i både Norge og resten av verden. De vil også ha gangavstand til et bredt utvalg shoppingtilbud. I tillegg til det som allerede ligger i nærområdet, som Oslo City, Byporten, Karl Johan, og småbutikkene på Grønland, planlegges det et stort antall butikker, kafeer og restauranter i gateplan på selve området. I tillegg til det kommer alle de diverse kulturinstitusjonene som skal bygges. Når man legger sammen alt dette vil totalt rundt 30,000 mennesker ha tilhørighet til området, et folketall som tilsvarer innbyggertallet i Norske byer som for eksempel Hamar, Halden eller Moss.[2] Det samme er tilfellet på Norra Station i Stockholm, hvor rundt 5000 boliger og 30,000 arbeidsplasser skal bygges med en tetthetsgrad som er enda høyere enn Bjørvika.[3] Ved å bygge med lav tetthetsgrad, noe som hadde ført til at mye av bygningsmassen ville ha måtte bli bygget andre steder hadde man fått mye mindre utbytte av beliggenheten, noe som vil føre til flere reiser og høyere utslipp av klimagasser.

Så hvorfor er det slik at når utviklingen tydeligvis har så mange positive effekter, at mange velger å overse dette og heller angripe de estetiske delene av utviklingen? En mulighet er at folk rett og slett ikke har nok informasjon om byplanlegging, og at skillet mellom arkitekt, planlegger, utbygger og folket er for stort. Det er ikke ofte man ser et sympatisk ansikt stå fram og svare på spørsmål og formidle hvorfor området er planlagt slik det er. Veldig mye skjer bak lukkede dører og på lukkede møter og dette skaper selvsagt frustrasjon.

København er en by som har sett en kraftig utvikling over de siste 15 årene. En ny metro har blitt bygget, flere nye byområder som Islands brygge og Ørestad, har sprunget opp. Snart skal det også bygges en stor ny byutvidelse med flere høyhus på Carlsbergs gamle fabrikk, midt i sentrum, uten at dette har skapt en debatt som ligner på noe av det vi opplever i Norge og Sverige. Noe av denne litt mer åpne holdningen blant Københanvsborgere kan kanskje krediteres til gruppen Copenhagen X. Copenhagen X er et prosjekt under Dansk Arkitektur Center som jobber med å formidle byutvikling og arkitektur til alle som er interesserte. I tillegg til å arrangere informasjons- og debattmøter tar de folk med på byvandringer. [4] Det de oppnår er at de skaper dialog og dermed forståelse mellom mannen i gata og fagfolk. Folk får informasjon om det som bygges og hvorfor det bygges og stiller derfor sterkere til å delta i debatten.

Det viktigste vi kan gjøre i Oslo for å jobbe for å skape en fruktbar debatt som er basert på rasjonelle argumenter og tanker er først og fremst å informere folk på en åpen og forståelsesfull måte om de faktaene som ligger bak byplanleggingen. Først da kan vi håpe at vi får et saklig debattmiljø hvor diskusjonen handler om hva som faktisk fungerer, og ikke bare hvordan ting ser ut. For til slutt, hvor viktige er egentlig et par etasjer og siktlinjer hvis Bjørvika i værste fall ender opp som en livløs by som kun har mennesker i gaten fra 9 til 4? Det er kanskje ikke så viktig, for da trenger man i alle fall ikke å legge merke til den.


Kilder:
[1] http://bjorvikasfremtid.blogspot.com
[2] http://www.bjorvikautvikling.no/?mids=0
[3] http://www.stockholmbygger.se/stadsutvecklingsomraden/karolinska-norra-station__26
[4] http://www.cphx.dk/

]]> Holmes første blunder http://yimby.no/2009/11/holmes-f%f8rste-blunder_71.html Thu, 26 Nov 2009 20:26:00 +0200 http://yimby.no/2009/11/holmes-f%f8rste-blunder_71.html Norge har fått ny riksantikvar: Tidligere sjef for Politiets Sikkerhetstjeneste, Jørn Holme. Som første gjerning i ny jobb går han løs på byutviklingen Bjørvika står foran. Dette var ikke en veldig spenstig start fra riksantikvaren, ettersom både hans forgjenger og byantikvarer i alle de større norske byene bruker særdeles mye tid på å motarbeide byutviklingsprosjekter.

Gjennom Aftenposten lister Holme opp sine største utfordringer. Mange av påstandene han kommer med er så urimelige og  direkte feil at de fortjener et motsvar.  

•  "Jeg ber Oslo kommune og de statlige eiendomsaktører om å tenke seg om en gang til. Hvis ikke, så tror jeg ettertidens dom vil bli hard."

Oslo kommune har tenkt seg om vel og lenge. Selv etter at reguleringsplanen var endelig godtatt ble det omkamp på grunn av en underskriftaksjon hvor manipulerte bilder spilte en viktig rolle. Resultat: 10.000 kvadratmeter ble fjernet fra Barcode og Visma-bygget ble så forsinket at leietageren trakk seg ut av prosjektet.

At tometeierene er offentlige virksomheter er totalt uvesentlig. NSBs eiendomselskap ROM (som eier 33% av Oslo S utvikling) og HAV, Havnevesenets eiendomselskap, drives begge på kommersiell basis. Pengene som HAV tjener brukes til å utvikle havna andre steder, noe som igjen er en forutsetning for å kunne frigjøre Bjørvika til byutvikling. NSB er et statlig eid aksjeselskap hvor staten tar ut utbytte. Hadde Holme vært politiker kunne han kanskje hatt et gyldig argument, men som riksantikvar er han langt utenfor sitt kompetansefelt.

•  Kunne vi sammen finne en grønn løsning som beholdt middelalderbyens kontakt med vannflaten og forbindelsen til Christian IVs by med Akershus slott?

Hvilken kontakt er det Holme her snakker om? ”Middelalderbyen” han snakker om er middelalderparken, som ikke har hatt kontakt med fjorden på generasjoner. I dag brytes vannspeilet mot vest av betongblokker, en 8-felts motorvei og havneområder. Noen forbindelse til Akershus Festning er i beste fall minimal. Når motorveien er fjernet og området utbygd vil man med enkelhet kunne spasere fra Middelalderparken til fjordpromenaden og nyte utsikten mot sør og vest i fulle åndedrag. Holme kaller allmenningene som forbinder Middelalderparken med fjorden for kikkehull mellom massive blokker. Den enkle løsningen på dette ”problemet” er å flytte seg noen meter, snarere enn hans forslag:
 
•  Kunne de 70000 kvadratmeter bygningsmasse som vil stenge middelalderbyen inne heller bygges et annet sted?

Holme vil altså flytter 4 kvartaler til et udefinert ”annet sted” i Bjørvika. For å illustrere: 70.000 kvadratmeter er nesten halvannen Oslo Plaza (48.000 m2). Riksantikvaren kommer ikke opp med noe eget forslag til hvor denne bygningsmassen skal flyttes. Hvis de ikke skal bygges der de planlegges er det mest nærliggende at de plusses på andre kvartaler i nærheten, noe som igjen betyr økte høyder. Ikke akkurat hva Holme ønsker seg. Dette ville også ført til at man brøt reguleringsplanen, noe som han selv vil kjempe mot med nebb og klør. Disse kvartalene vil bidra til å definere middelalderparken som et byrom. Sånn situasjonen er nå, ender den som nevnt i betongklosser uten noen klar avgrensning.

I den påfølgende debatten mellom han selv og sjef i Plan- og Bygningsetaten, Ellen de Vibe, på Dagsnytt 18 forsøkte Holme å argumenter med at det bare ville være rikinger og noen få firmaer som vil få glede av dette området. Det er nok riktig at det er få lavtlønnede som får råd til å bosette seg i Bjørvika, men det gjelder for alle nye boligprosjekter i alle norske byer. Hvem som bor i, eller har kontor i disse kvartalene er egentlig ganske uinterresant ut i fra et byutviklingsperspektiv. Det som er viktig er hvordan de offentlige arealene på utsiden av bygningene utformes. Dette argumentet for misunnelse hører ingen steds hjemme i denne debatten.

•  Hvis Munch-museet skal bygges i 14 etasjer i samsvar med vinnerutkastet fra spanske Lambda, så må det ny reguleringsplan til. Oslo kommune bestemte å flytte Munch-museet til Bjørvika på en utstikker ved Paulsenkaia ved siden av Operaen etter at den tidligere reguleringsplanen var endelig stadfestet.

De som satt i juryen for arkitektkonkurransen hadde ikke i sitt mandat å sørge for at forslaget var innenfor gjeldene regulering. Hvis det hadde vært tilfellet ville veldig mange av forslagene både til Munch-museum og til nytt Deichmannske Bibliotek blitt forkastet på et langt tidligere stadium i prosessen. Så lenge Bystyret har fattet et lovlig vedtak om Munch-museet ligger det vel i kortene at Bystyrets flertall også vil vedta en reguleringsendring.

•  Riksantikvaren mener ikke noe om arkitekturen i seg selv, men bygget blir en mastodontisk sperre mellom middelalderbyen og Christian IVs by. Hvis ikke museet trekkes lenger tilbake, da varsler jeg allerede nå en ny innsigelse.

Når Holme omtaler å stoppe utbyggingen i Bjørvika som ”Min aller største sak” vitner det om en riksantikvar med lite visjoner for arbeidet sitt. Det er riktig at Bjørvika-utbyggingen er den største byutviklingen i Norge noen sinne, men det må da finnes en masse kulturminner som kunne trenge større oppmerksomhet. Bryggen i Bergen er et godt eksempel i så måte.

Og for å sitere De Vibe, han er nok allerede flere år for sent ute.

]]> Muren, gjerdet, eller bare Bjørvika - Oslos nye bydel? http://yimby.no/2009/10/muren-gjerdet-eller-bare-_70.html Mon, 26 Oct 2009 12:49:00 +0200 http://yimby.no/2009/10/muren-gjerdet-eller-bare-_70.html

Modell av Bjørvika, sett fra nord. Operakvarteret nærmest
Foto: Kjetil Balog


Bjørvikautviklingen er det største byutviklingsprojektet noen sinne i Norge med nesten 1 million nye kvadratmeter bygningsmasse, infrastruktur til mange milliarder kroner og daglig oppholdssted for titusner av mennesker. Rett i hjertet av Oslo.

Debatten om Bjørvika har fram til nå først og fremst handlet om byggehøyder, synsing om arkitektur og hvilke kulturinstitusjoner som bør, eller ikke bør ligge der. Men nå som utviklingen også av den ”vanlige” bybebyggelsen på Sørenga-utstikkeren begynner å nærme seg, og senktetunnelprosjektet er inne i sin avsluttende fase er det på tide å diskutere Bjørvika som det det faktisk er; en utvidelse, og forflyttning av Oslo sentrum mot sørøst.

Mange setter likhetstegn mellom kontorbygninger og lite liv på gateplan. Det finnes eksempler fra hele verden på hvordan kontorgettoer er øde bylandskap etter klokken 4 på ettermiddagen og i helgene. Bjørvika kommer i midlertid ikke til å bli en kontorørken. På ”bygulvet” er det satt av over 10.000 kvadratmeter til handel og servering. Det er like mye som Bogstadveien. Dette kommer i tillegg til alle kulturinstitusjonene som legges dit. I Operakvarteret (tidligere Barcode) skal det bli flere hundre leiligheter. Enten i egne bygg eller som en del av kontorbygg.

Det er ikke til å komme utenom at leilighetene som bygges i Bjørvika blir dyre for de aller fleste. Hovedgrunnene til dette er at, for det første, nybygde leiligheter i Oslo er dyre i utgangspunktet  og, for det andre, tomtene det bygges på er blant de aller dyreste i hele landet. Bjørvika er nemlig et gigantisk spleiselag. Inntektene fra tomtesalget går blant annet til å flytte og utvide havna andre steder. Det er også slik at det er de private/profittdrevne utbyggerne som tar regningen for opparbeidelse av lokalveier, fjernvarmenett, parker også videre. 

Og parker/grøntområder er noe det blir mye av i Bjørvika. I tillegg til promenaden som følger fjorden blir det en rekke parker og allmenninger som skal knytte den nye bydelen sammen med resten av byen. Det er viktig at disse parkene ikke blir for store. For at parker og plasser skal fungere må de avgrenset på noe vis, og de må være intime nok til at de føles trygge og det skapes liv. For store åpne rom gjør det rett og slett utrivelig å være fotgjenger.

Selv om mange syns det bygges veldig tett og høyt i Bjørvika er utnyttelsesgraden (TU) langt mindre enn på Tjuvholmen eller langs Karl Johans gate. Høyeste tillatte gemeishøyde (kotehøyde) er 67 meter. Det var ingen godt funderte argumenter for denne grensen bortsett fra at dette er samme høyde som det høyeste rådhustårnet. Yimby ville ikke hatt noen prinsippielle motforestillinger mot f.eks et 200 meter høyt tårn i Bjørvika. Her, som alle andre steder, ville det vært avhengig av byggets arkitektoniske kvaliteter, samspill med øvrig bebyggelse (store kontraster kan fungere utmerket) og naturligvis hvordan bygningen ville bidratt til folkelivet på bakkeplan. 

Yimby ser med glede på utviklingen av Oslos nye bydel og ønsker alle tidligere kritikere og NIMBYer velkommen til å skifte mening etterhvert som utbyggingen skrider framover.
 

]]> Ny arkitekturpolitikk i hovedstaden http://yimby.no/2009/10/ny-arkitekturpolitikk-i-h_69.html Thu, 15 Oct 2009 20:14:00 +0200 http://yimby.no/2009/10/ny-arkitekturpolitikk-i-h_69.html Ny arkitekturpolitikk i Oslo - høringssuttalelse

Utarbeidet av Yimby Norge 15. Oktober 2009

Yimby er svært positiv til at Oslo kommune tar initiativet til en ny arkitekturpolitikk. Vi registrerer med stor glede at hovedstaden er i sterk vekst, og enda større glede over at byens planleggere er samstemte om at denne veksten skal skje ved fortetting av bebygde områder.
Likevel føler vi at det i for liten grad er satt krav til estetikk til utbyggerne i nye prosjekter. Miljø har minst to betydninger og dette føler vi i Yimby at man har tatt for lite hensyn til.

Yimby foreslår at:

- Nye byggeprosjekter skal følge gateløpene og bestå av lukkede kvartaler som tar vare på de private fellesarealene i bakgårdene. Disse er viktige for å skape trygge bilfrie uterom som små kjøkkenhager og lekeplasser, noe som sammen med større leiligheter er viktig for å gjøre områdene attraktive for småbarnsfamilier. En lukket kvartalsstruktur bidrar også til kontinuerlige fasader som leder fram til offentlige møteplasser.
 
- Nybygg legges inntil fortauene for samhandle med gaten og de som ferdes der. Dette skaper et mer bymessig preg enn mye av den senere tids utbyggingsprosjekter. Dagslysforhold opprettholdes tross høyere tetthet ved å ha tilbaketrukne etasjer etter en viss høyde.    

- Takene nyttegjøres i større grad enn hva tilfellet er nå. Yimby ser ingen grunn til at takene i byen ikke kan brukes til takhager, fellesarealer (med de beste solforhold), barnehager og lignende

- Nye gater anlegges med de beste forutsetninger for myke trafikkanter. Betydelig flere gater i sentrum bør omgjøres til gågater. Et mål bør være bilfri Kvadratur innen 2020. Syklistene bør få egene sykkelfelt i gatene for å unngå konflikter med fotgjengere slik det er gjort i en rekke sykkelvennlige byer i Europa som København og Amsterdam. Ledelinje for svaksynte og blinde må anlegges i alle større strøksgater.

- Nye byggeprosjekter har manglet menneskelig skala og kan virke som sterile ”bomaskiner” i stedet for hyggelig bykvartaler. Bygg bør deles opp slik at kontinuerlige monotone fasader blir korte, lange husvegger bør endre karakter med jevne mellomrom. Dette gir gatebildet perspektiv og gjør det lettere å orientere seg, samt gjør byen mer interessant for innbyggere og tilreisende.

- Å tillate enkelte punkthus som bryter med dagens høydebestemmelse på 42 meter/12 etasjer. Høyhus med spennende arkitektur fungerer som lokale landemerker, gir områder identitet og fungerer som spennende kontraster til ”teppebyen”.

- Nybygging av boliger, kontorer og foretninger blandes for å unngå at byen får isolerte kontor/bolig/handels-distrikter. Ved nybygging innenfor ring 3 stilles krav til blandet bruk (så vel som åpne fasader mot gateplanet) for å sikre nye transformerte områder liv på gaten og ikke nødvendiggjør bilbruk.

- Første etasje er som hovedsak gjennomgående åpen og med store vinduer som gir utstillingsplass eller innsyn for lokalene som ideelt sett er kafeer, gallerier, møtelokaler eller butikker. Disse er av offentlig art og bør derfor ha ene innganger mot gaten. Denne typen lokaler trenger byen flere av, det er slike små lokaler som gir byen livet vi ønsker.

- Størrelsen på torg, parker og andre møteplasser begrenses for å hindre kalde og folketomme byrom. Møteplasser og byrom er viktig, men selv disse bør ha et noenlunde urbant/intimt preg.

- Det må stilles strenge krav til energieffektive løsninger i alle nybygg og rehabilitering av eldre bebyggelse. Et mål må være at Oslo kommer i toppsjiktet i Europa. Tilkobling til fjernvarmenett, utskifting av oljefyring og bruk av solcellepanel på sørvendte fasader er virkemidler som må tas i bruk.  

- Byen tar vare på spor fra fortiden. Yimby er for vern av bygninger som bærer på historie. Det betyr likevel ikke at det ikke kan bygges nytt og moderne tett inntil. Blandingsområder med kontraster er spennende og en av de beste kvalitetene med Oslo er nettopp at det er så mye blandet bebyggelse. Dette bidrar til å ta vare på Oslos særpreg.

- Det bør nedfelles reguleringersbestemmelser i nye prosjekter som sikrer at en viss andel av nye leiligheter i den tette byen tilpasses større husholdninger for å hindre lekkasje av småbarnsfamilier ut av byen. Likevel bør det kunne fortettes innenfor eksisterende småhusområder. I slike fortettinger mener Yimby at man bør bygge såkalte ”urbane rekkehus” som vi finner andre steder i Europa. Kjøkkenhager og lekearealer legges bak gatefasaden slik som vi blant annet finner det i Vålerenggata og Danmarks gate i bydel Gamle Oslo. Man oppnår på den måten høyere tetthet samt en mer urban og trivelig strøksidentitet.

- At man ikke åpner for bilbaserte kjøpesentre i byens randsone siden dette bidrar til økt bilbruk og trekker menneskene vekk fra bygatene. De siste årene har vi sett en økning av de etablerte kjedene, mens de unike egendrevene butikkene har druknet i sluket fra butikkgigantene. Kjøpesentre er ikke noen god løsning på avlastning av sentrum, det er derimot tilretteleggelse av butikker på alle gateplan i alle nye transformasjonsområder.


Bloggar om:

]]> Kjøpesentre, en fiende? http://yimby.no/2009/09/kj%f8pesentre-en-fiende_68.html Mon, 21 Sep 2009 13:27:00 +0200 http://yimby.no/2009/09/kj%f8pesentre-en-fiende_68.html
Buskerud Storsenter - et eksempel på bilbaserte kjøpesentre
Bilde: eikerbygda.no

Det å være en YIMBY innebefatter en grunnleggende positiv holdning til endringer i sitt nærmiljø. Til fortetting, til høyere utnyttelse av sentrale tomter, rett og slett mer by.

Grunnen til dette er at en tettbygd urban by er bedre for miljøet, legger til rette for mindre bruk av bil, og en rekke andre ting du kan lese mer om her. Det vi derimot ser på med stor skepsis er utbygging av flere boligfelt i byens randsone og bilbaserte kjøpesentre utenfor bysentrene.

Flere steder i landet ligger det planer for utvidelse av slike bilbaserte kjøpesentre i milliard-kronersklassen. Blant disse nevnes Buskerud Storsenter ved Drammen, Kvadrat ved Sandnes og Vinterbro senter ved Tusenfryd i Ås. På slike sentre kan kollektivandelen være så lav som 0,8% (Buskerud Storsenter), mens bilbruken gjerne er godt over 90%.

Til sammenligning kan kjøpesentre i bysentrum ha en kollektivandel fra ca 50% (Drammen sentrum) og opp til ca 70% for Oslo City, som antageligvis er det høyeste i landet. Dette utgjør tusenvis av bilturer hver eneste dag som ikke gjennomføres. Ved storstilte utvidelser blir det nødvendig for sentrene å tiltrekke seg kunder fra stadig større omland. Disse kundestrømmene vil ofte gå på tvers av etablerte kollektivtrasseer og gjør det vanskelig å reise kollektivt til sentrene hvis man skulle ønske det.

Yimby er ikke prinsippielt motstander av kjøpesentere, men er opptatt av at etablering og utvidelse av disse ikke går på bekostning av øvrig forretningsvirksomhet i bysentrum. Et kjøpesenter kan være med på å trekke mennesker til sentrum, og dermed skape positive ringvirkninger for annen virksomhet. Det er særlig viktig at nisjebutikker, som bidrar til et positivt mangfold for innbyggerne, ikke skvises ut av sentrum til fordel for store kjedebutikker.

Kjøpesentre åpner seg i liten grad mot omgivelsene, men "lukker" kundene inne. Vi mener at kjøpesentre må inngå i et større samspill med sine omgivelser, og at butikker med fasader ut mot gata, også må henvende seg mer mot det offentlige rom enn hva tilfellet ofte er i dag. Gjort riktig kan kjøpesentrene være en naturlig utvidelse av byens gågatenett og fungerer som en integrert del av byen rundt.

I Norge er vi heldigvis langt unna tilstandene i mange amerikanske bysentrum. Det som omtales som ”the death of main street”. Å forhindre lignende tilstander i fremtiden krever klare retningslinjer for etablering og utvidelse av bilbaserte kjøpesentre. Både på sentralt og lokalt nivå.

Kilder og referanser for videre lesning

 Civitas 2006: ”Tilbake til start? Erfaringer med kjøpesenterstoppen i fire fylker og hos fire kjøpesentereiere”

Buskerud Fylkeskommune 2008: ”Krokstad senterområde – konsekvensutredning og reguleringsplan”

Rambøll 2008: ”Ås kommune, kommunedelplan Vinterbro”

Radley Balko 2007: ”The death of main street – Are big chains to blame, or is excessive regulation?”

 


Bloggar om: , , ,

]]> YIMBY Norge registrert på Bloggurat http://yimby.no/2009/09/yimby-norge-registrert-pa_67.html Thu, 17 Sep 2009 00:04:00 +0200 http://yimby.no/2009/09/yimby-norge-registrert-pa_67.html YIMBY Norge er nå registrert på Bloggurat på Bloggurat.

Vi har plassert YIMBY Norge i Oslo på norske bloggkart!

]]> Hva vil vi med Oslo S? http://yimby.no/2009/09/hva-vil-vi-med-oslo-s_64.html Tue, 08 Sep 2009 00:10:00 +0200 http://yimby.no/2009/09/hva-vil-vi-med-oslo-s_64.html
Bilde: Plan- og bygningsetaten

I disse dager begynner høringsprosessen for området rundt Oslo sentralstasjon. Hva skal man bruke dette området til?
Bare sporområdet dekker over 90.000 kvadratmeter. Det er både økonomisk og teknisk svært krevende å utnytte dette arealet, men på samme tid har området et enormt potensiale. Det er nærmest bare fantasien som setter grenser for hva man kan bruke dette mest sentrale området i Oslo til. Forslaget om et nytt høyhus der postens brevsentral i dag ligger gir en liten pekepinn på hva som man minst burde få til om dette området overhodet lar seg utvikle. Området er allerede hjemsted for norges to eneste skyskrapere. Burde de endelig få litt selskap? Og kanskje noen storesøsken.

Galleri Oslo legger også beslag på et område med stort potensiale. Både for nybygging, men ikke minst for en bedre utnyttelse enn i dag. Dagens bussterminal er sprengt, så enten må den flytte, utvide over gata, eller få en total ombygning. Dagens situasjon er uansett ikke holdbar på verken kort eller lengre sikt. 

YIMBY håper å kunne gi et utfyllende og godt høringssvar, men vi trenger din hjelp. Delta i diskusjonen på forumet og kom med innspill. Hva ønsker du å bruke dette området til?

]]> Velkommen til Yimby.no http://yimby.no/2009/09/velkommen-til-yimby.no_62.html Tue, 08 Sep 2009 00:05:00 +0200 http://yimby.no/2009/09/velkommen-til-yimby.no_62.html Endelig er tiden kommet for å lansere nettstedet YIMBY.no

Yes In My BackYard Norge har som mål at nettstedet skal bli et livlig forum for byutviklingsdebatt, et sted man kan kanalisere sitt engasjement og et sted å møte andre som er interresert i urbanisme og byutvikling.

Vi som en kald februardag møttes i Oslo og stiftet YIMBY Norge er folk med vidt forskjellig bakgrunn og synspunkter på veldig mange ting. Men vi er enige om grunnprinsippene i YIMBY, at tett blandet bebyggelse i sentrumsområder er en fornuftig måte å utvikle byer på. Om det er riktig med skyskrapere i sentrum eller strenge regler for byggehøyder kan vi nok være uenige om, men at det bør bygges tettere, og at det bør tilrettelegges bedre for fotgjengere, syklister og kollektivtransport er vi alle enige om. Og våre synspunkter er på ingen måte spesielle for Yimby.

Yimby Norge er åpen for alle, så lenge de er enige i grunnprinsippene våre slik de er formulert i vårt manifest (les mer her). 
   
Er det noe våre "erkefiender", NIMBYistene har lært oss, er det at antall ikke alltid er avgjørende for utfallet av en sak. Men der de skriker og kun appellerer til følelser som frykt for nye ting, skal vi bidra saklig og positivt inn i byutviklingsdebattene. 

YIMBYs gjennomslagskraft er avhengig av alle våre medlemmer og bidragsytere. Uten deres innsats vil våre sjanser til å vinne frem med våre synspunkter være null. Som en grasrotorganisasjon er vi avhengige av våre medlemmers dugnadsinnsats og frivillige deltakelse.

Sammen skal vi gjøre norske byer bedre! 

]]> Hva vil vi med Oslo S? http://yimby.no/2009/08/hva-vil-vi-med-oslo-s_64.html Sat, 22 Aug 2009 17:09:00 +0200 http://yimby.no/2009/08/hva-vil-vi-med-oslo-s_64.html
Bilde: Plan- og bygningsetaten

I disse dager begynner høringsprosessen for området rundt Oslo sentralstasjon. Hva skal man bruke dette området til?
Bare sporområdet dekker over 90.000 kvadratmeter. Det er både økonomisk og teknisk svært krevende å utnytte dette arealet, men på samme tid har området et enormt potensiale. Det er nærmest bare fantasien som setter grenser for hva man kan bruke dette mest sentrale området i Oslo til. Forslaget om et nytt høyhus der postens brevsentral i dag ligger gir en liten pekepinn på hva som man minst burde få til om dette området overhodet lar seg utvikle. Området er allerede hjemsted for norges to eneste skyskrapere. Burde de endelig få litt selskap? Og kanskje noen storesøsken.

Galleri Oslo legger også beslag på et område med stort potensiale. Både for nybygging, men ikke minst for en bedre utnyttelse enn i dag. Dagens bussterminal er sprengt, så enten må den flytte, utvide over gata, eller få en total ombygning. Dagens situasjon er uansett ikke holdbar på verken kort eller lengre sikt. 

YIMBY håper å kunne gi et utfyllende og godt høringssvar, men vi trenger din hjelp. Delta i diskusjonen på forumet og kom med innspill. Hva ønsker du å bruke dette området til?

]]>